Amministratore sceriffo? Non proprio

Amministratore sceriffo? Un mito da sfatare

Amministratore sceriffoIl Condominio necessita senza dubbio di un’amministrazione terza, imparziale e competente. Sono rari i casi di proficue amministrazioni gestite degli stessi condomini: specialmente nelle realtà più grandi, va a finire che pochi volenterosi debbano sobbarcarsi un lavoro extra per conto dei più (che magari si fanno anche pregare e sono poco partecipi). E, a lungo andare, sono frequenti liti e incomprensioni.
Per tali motivi, anche realtà piccole e non obbligate per legge, scelgono di affidare la gestione a un soggetto diverso dai condomini, che svolga i compiti di gestione per tutti e che sia pagato da tutti.

Informerò l’Amministratore!

Nei singoli condomini, però, si ingenera spesso la convinzione che l’amministratore sia depositario di un potere equiparabile a quello di un giudice o di un poliziotto: è un po’ l’immagine dell’amministratore sceriffo. Non di rado viene richiesto l’intervento dell’amministratore per questioni che ineriscono rapporti squisitamente interni tra condomini: quasi come la minaccia di rivolgersi all’amministratore dovesse essere un deterrente a proprio favore.
I condomini ritengono, infatti, di avere nominato un giustiziere, da poter chiamare ogni volta che qualcosa nei rapporti con gli altri non va’ come vorrebbero. Allora si minaccia di chiamare l'”amministratore sceriffo”, paventando ritorsioni punitive o coercitive.

Come stanno realmente le cose?

In realtà l’amministratore è ben lungi dall’esercitare poteri puniti o coercitivi: secondo la legge egli non è altro che un mandatario, un delegato dei condomini. A questo punto bisogna chiedersi se un delegato possa punire od obbligare colui che lo ha delegato? La risposta è no!
L’amministratore deve solo eseguire quanto l’Assemblea dei condomini delibera di fare, nonché deve provvedere agli adempimenti ordinari di gestione: per ogni altra attività egli necessita dell’autorizzazione dell’Assemblea. Questo perché non si tratta di un rappresentante, in quanto il condominio non ha personalità giuridica – essendo stato definito come un mero ente di gestione.
Ecco che, vista in questi termini, la figura dell’amministratore sceriffo non ha fondamento, specialmente nei rapporti tra proprietari. L’amministratore è un soggetto terzo, che non ha alcun titolo per intromettersi nei rapporti di proprietà (o di locazione): come potrebbe applicare sanzioni od obbligare un proprietario (o un inquilino) a fare o non fare qualcosa?

Il giudice

L’unico soggetto detentore di un simile potere è il Giudice: nei rapporti tra proprietari (o inquilini), solo il condomino proprietario (o l’inquilino) può adire l’Autorità Giudiziaria perché accerti le eventuali violazioni degli altri condomini (o inquilini) e ordini loro di cessare nella violazione, di ripristinare la situazione di diritto e di risarcire eventuali danni.
L’amministratore potrebbe adire il giudice solo per questioni afferenti la gestione condominiale e le parti comuni (e non i rapporti tra condomini) e solo su espressa autorizzazione dell’Assemblea (a meno che non si tratti di ricorsi monitori, per i quali è la legge che lo obbliga a procedere anche senza autorizzazione nei casi di morosità ultra semestrale).
Ecco sfatato un mito: quello dell’amministratore sceriffo.