Incarico amministratore di condominio: quando scade?

Incarico amministratore di condominio

Quando scade? Si rinnova automaticamente? Si può revocare?

Quanto dura l’incarico dell’Amministratore di condominio. Chi vive in condominio e si interessa dell’attività dell’assemblea condominiale si è certamente trovato dinanzi a dubbi su come funzioni l’incarico dell’amministratore di condominio e da quali norme sia regolato il rapporto tra condominio e amministratore. In questo breve articolo della rassegna di legge, diritto e giurisprudenza a cura dell’Avvocato Basilio Elio Antoci verrà posto l’accento sulla durata dell’incarico dell’amministratore, sulla sua prorogabilità e sull’eventuale rinnovazione tacita.

L’Amministratore di condominio: normativa di riferimento

Premessa

Innanzitutto è bene ricordare che il condominio è una particolare forma di comunione: il Libro III del Codice Civile dedica l’intero Titolo VII alle norme sulla comunione (generalmente detta comproprietà). In particolare il Capo I si occupa “Della comunione in generale” mentre, il Capo II contiene le norme “Del condominio negli edifici”. Le norme contenute in questo Titolo, dunque, vanno lette in maniera coordinata.

Se è vero, infatti, che le norme sul condominio sono specifiche (rectius “speciali”) e come tali prevalgono su quelle generali, è anche vero che – queste ultime – a loro volta suppliscono alle eventuali lacune della disciplina speciale.

La comunione in generale

Ciò posto, leggendo l’art. 1105 c.c. – contenuto nel Capo I sulla comunione in generale – si ricava la regola che presiede alla gestione di un bene comune (sia esso un bene mobile e/o immobile). La norma in esame prevede al primo comma che “Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune”, per cui in linea di principio tutti i comunisti (rectius “comproprietari”) sono amministratori del bene oggetto di comunione.

La norma prosegue fissando le maggioranze necessarie alla validità delle decisioni inerenti l’amministrazione del bene e si chiude con la previsione che “se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria”. Per cui nel caso – non infrequente – in cui i comproprietari non trovino accordo sul da farsi o non si attivino per la gestione della cosa comune, l’unico soggetto deputato ad agire è il Giudice che, oltre a disporre i provvedimenti necessari, può anche nominare un amministratore. Se il bene comune è un immobile, di fatto il soggetto eventualmente nominato dal giudice sarà un amministratore giudiziale di condominio.

Il condominio negli edifici e l’incarico dell’amministratore

Quando la comunione riguarda un edificio, si deve fare riferimento alle norme del Capo II che disciplinano in modo specifico il funzionamento del condominio. Per ciò che attiene alla figura dell’amministratore di condominio e, per quanto riguarda il suo incarico, bisogna porre attenzione all’art. 1129 c.c. in cui è previsto innanzitutto che quando ci sono più di 8 condomini è obbligatoria la nomina di un amministratore – che abbia i requisiti di cui alla Legge 220/2012.

Nel caso in cui non si ottemperi a tale obbligo, ciascun condomino potrà ricorrere al Giudice perché sia questi a nominarne uno. Una volta che l’amministratore è stato nominato ed ha assunto l’incarico, la stessa norma stabilisce che “l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”.

Incarico amministratore di condominio problemi interpretativi e sentenza Cass. 2242/2016

L’incarico dell’amministratore condominiale, dunque, ha durata annuale – coincidente con l’anno solare – ma la previsione post-riforma secondo cui l’incarico si intende rinnovato per uguale durata ha dato adito a dubbi interpretativi. L’Avvocato E. Bruno sulla rivista Diritto e Giustizia, cerca di chiarire lo stato dell’arte – seppur in modo molto stringato. La dottrina, infatti, risulta divisa in quanto, se da un lato la formulazione della norma parrebbe tendere verso un incarico biennale, è pur vero che il legislatore della Riforma avrebbe ben potuto specificarlo. In realtà, seguendo la lettera della legge si ricava indubbiamente il meccanismo di rinnovo automatico dell’incarico – ove l’assemblea non rinnovi espressamente o revochi l’incarico.

Dottrina

In tal senso, altra parte della dottrina rileva che tale meccanismo permetterebbe di avere un amministratore in carica al momento dell’approvazione del bilancio dell’anno appena concluso (che può avvenire anche trascorsi 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio). Posto, dunque, il rinnovo tacito dopo il primo anno di mandato, la sentenza della Cassazione 2242/2016 chiarisce che ove per più di due anni non vi sia stata una formale conferma della nomina, l’amministratore che ha continuato a svolgere il proprio incarico e che i condomini hanno continuato a considerare tale, è da considerarsi ad ogni effetto in carica. Pertanto il suo incarico sarà soggetto alle norme sul mandato, nonché alle citate norme sulla comunione e sul condominio e sarà l’assemblea dei condomini a dover eventualmente deliberare la conferma della nomina o la revoca del mandato.

È appena il caso di segnalare che sulla rivista Studio Cataldi, l’Avvocato A. Gallucci, analizza la questione con un taglio differente, analizzando ulteriori sfaccettature dei problemi tecnici derivanti dalla durata dell’incarico dell’amministratore: prorogatio imperii, diritto al compenso, obblighi restitutori, responsabilità civili e panali. Tutte questioni che non è agevole trattare in questa sede. In calce alla pagina si trovano i link correlati per approfondire.

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© Avv. Basilio Antoci – 2019.